Komornik i syndyk – czym się różnią. Komornik sądowy to funkcjonariusz publiczny, który działa przy sądzie rejonowym i wykonuje w drodze przymusu egzekucyjnego wyroki sądowe. Komornicy wykonują swoje czynności w sposób przewidziany przepisami kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji. Mało kto wie kim jest syndyk i czym się zajmuje. Każda osoba zainteresowana mniej lub bardziej kwestiami upadłościowymi, chociaż raz usłyszała słowo syndyk. Na pewno budziło to zaciekawienie i skłaniało do refleksji. Kim jest syndyk. Syndyk masy upadłościowej jest po stronie upadłego, ale nie może działać z pokrzywdzeniem Art. 28. 1. Obywatel polski dokonuje zameldowania na pobyt stały lub czasowy: 1) w formie pisemnej, na formularzu, w organie gminy właściwym ze względu na. położenie nieruchomości, w której zamieszkuje, przedstawiając do wglądu. dowód osobisty lub paszport, albo. Za pierwszy miesiąc dostał kasę + depozyt, ale teraz jest z tym problem i płacę tygodniowo, tak jakby to wychodziło, lub trochę mniej, ale pieniądze dostaje co tydzień. Czy może wyrzucić nas na bruk?? W kontrakcie jestem tylko ja, bez kobiety ani dzieci. Dodam jeszcze, że koleś zmusza nas do sprzedawania rzeczy, jak np komp i Miałam syna kiedy wyszłam za mąż za mojego mężą.Mój syn ma obecnie skonczone 18 lat. Mieszkamy w męża domu , którego jest właścicielem tylko on dom jednorodzinny.Prowokuje mojego syna np. wszedł do domu w butach , a jak on chodzi to nic się nie stało.cały czas karze mu sie wynosić.To nie jest mojego męża syn i go nie adoptował.Czy ma prawo wyrzucić go z domu Skuteczne wypowiedzenie najmu mieszkania nie jest sprawą prostą. Większe restrykcje dotyczą w tym względzie właściciela mieszkania. Jednak również najemca powinien należycie zadbać o swój interes, gdy zamierza najem wypowiedzieć. Dowiedz się zatem kiedy i w jaki sposób możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Z tego wpisu dowiesz się również, jak powinien wyglądać Co do zasady syndyk może zatem zająć wszystko, co należy do dłużnika w szczególności nieruchomości oraz wartościowe ruchomości takie jak telewizor, telefon oraz samochód. Niektóre przedmioty nie wchodzą w skład masy upadłości i tym samym nie zostaną zajęte przez syndyka. W szczególności chodzi tu o rzeczy osobiste, a także Inaczej jest, gdy nie ma współwłasności. Jeśli mieszkanie stanowi majątek odrębny małżonka, może on żądać eksmisji współmałżonka ze wspólnie zajmowanego mieszkania. Orzeczenie rozwodu między małżonkami powoduje, że prawnorodzinny tytuł do lokalu wygasa, a więc ponownie wyłączne prawo do lokalu przechodzi na małżonka Syndyk ma ograniczenia względem własności upadłego. Jest mniej pazerny niż komornik. - Nie obawiajmy się spotkania z syndykiem. Pierwszy kontakt, zwykle w domu, ma na celu spotkanie w otoczeniu, w którym upadły czuje się swobodnie. Sytuacje, w których właściciel może wypowiedzieć umowę: - Zaniedbanie obowiązków przez najemcę – np. ciągłe zakłócanie spokoju lub obrażanie innych mieszkańców. Nim jednak dojdzie do wypowiedzenia umowy, właściciel powinien wysłać stosowne upomnienie. - Zarządzanie – budynek zostanie zburzony, ponieważ budowa nowego iFDm. Jestem właścicielką mieszkania, które przed dwoma miesiącami wynajęłam pewnej kobiecie za kwotę 700 zł za jeden miesiąc. Do tej pory otrzymałam tylko czynsz za jeden miesiąc i połowę ustalonej kaucji. Za drugi miesiąc najemczyni nie zapłaciła nic, ani za najem, ani za media. Zbliża się termin zapłaty czynszu za trzeci miesiąc i wiem, że nie zapłaci, bo podobno wszędzie tak robiła. Prawdopodobnie chce po prostu „przezimować”. Nie chcę czekać trzech miesięcy, bo nabije dużo ogrzewania i narazi mnie na duże straty, dlatego postanowiłam działać drastycznie, wymieniając zamki w drzwiach. Nadmieniam, że jej nie zameldowałam. Co mi grozi za wyrzucenie lokatorki na bruk? Co zrobić kiedy najemca przestaje płacić za czynsz i inne opłaty? Każda z Pań podlega obowiązującemu w Polsce prawu. To bardzo dobrze, że Pani pyta o możliwe konsekwencje prawne przed podjęciem – jak sama Pani określiła – drastycznych działań. Nie jestem w stanie przewidzieć przyszłości – w tym ewentualnego płacenia przez najemczynię oraz jej reakcji na ewentualne (teraz rozważane) kroki z Pani strony. Możliwe jest jednak formułowanie określonych hipotez, a zwłaszcza zwracanie uwagi na mogące mieć zastosowanie przepisy prawne. Oczywiście, chodzi o wybrane przepisy, ponieważ niekiedy – zwłaszcza w przypadku bardzo silnych emocji – sytuacja może wymknąć się spod kontroli; w takich przypadkach nawet mała sprzeczka może przerodzić się w prawdziwy dramat (o kolosalnych skutkach prawnych). Brak mi wiedzy na temat najemczyni oraz jej intencji w związku z daną umową najmu. Pewne jest jednak to, że doszło (przez udostępnienie danego mieszkania) do wprowadzenia najemczyni w posiadanie. Posiadanie – prawnie określone w artykule 336 Kodeksu cywilnego ( – w Polsce traktowane jest jako stan faktyczny, w odróżnieniu od własności (ustawowo określonej w artykule 144 Jak wprost stwierdza się w artykule 336 najemca jest posiadaczem zależnym rzeczy (np. lokalu mieszkalnego). Skoro czynsz był płacony (być może będzie znowu), to jest podstawa uznawać, że najemczyni sama uważa się za posiadaczkę zależą, a Panią za posiadaczkę samoistną tegoż mieszkania (posiadanie samoistne właściciela albo współwłaściciela to reguła, od której możliwe są wyjątki). Również posiadanie zależne (a nawet dzierżenie, czyli sytuacja słabsza od posiadania zależnego) podlega ochronie prawnej – również wobec posiadacza samoistnego (w tym będącego właścicielem rzeczy). Zobacz również: Porzucenie rzeczy przez najemcę Sąd rozstrzyga spór z zakresu posiadania Gdyby doszło do sprzecznego z artykułem 342 naruszenia posiadania najemczyni, to jej przysługiwałby wybór (wyłącznie prawnie przewidzianych) sposobów reakcji na pozbawienie jej posiadania. Ustawodawca daje posiadaczowi, którego posiadanie bezprawnie naruszono, dwie podstawowe możliwości. Pierwszą jest dokonywanie czynności faktycznych (czyli korzystanie z samopomocy lub z obrony koniecznej) – art. 343 – w takich sytuacjach wykluczone jest stosowanie przemocy wobec człowieka. Drugą jest wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 – w takich sytuacjach sąd powinien badać głównie sam fakt naruszenia posiadania (bez dalszych okoliczności); na wytoczenie takiego powództwa jest rok od naruszenia posiadania i niekiedy w praktyce powództwa takie wytaczają osoby, które już „urządziły się” w innym miejscu. Chodzi o stan faktyczny oraz o wolę posiadania, więc trzeba się liczyć z różnymi sposobami reakcji, które – z uwagi na wskazany przez Panią kontekst sytuacyjny – mogą być najemczyni znane (przynajmniej teoretycznie). Jeden człowiek odchodzi z płaczem lub z innym przejawem bezsilności, a inny podejmuje walkę. Nie wiem, na co może zdecydować się Najemczyni w obronie posiadania, w które została wprowadzona (być może osobiście przez Panią). Najspokojniejszą faktycznie reakcją byłaby reakcja formalna – czy to wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania, czy to wezwanie patrolu policyjnego (bez podejmowania dalszych działań). Proszę pamiętać o tym, że policjanci mają inne zadania niż rozstrzyganie sporów z zakresu prawa cywilnego – np. między wynajmującym a najemcą lub z zakresu posiadania. Jedni posiadacze decydują się na korzystanie z dozwolonych prawnie (artykułem 343 działań bez wzywania patrolu policyjnego – np.: rozkręcają zamki, zdejmują drzwi (a niekiedy dosłownie je wyrabują). Inni posiadacze dokonują tego w obecności policjantów. Dopóki nie ma zagrożenia dla ludzi i porządku (zwłaszcza publicznego), policjanci powinni powstrzymać się od interwencji – aczkolwiek dokumentowanie zdarzeń (np. nagraniami) może okazać się właściwe. Funkcjonariusze policyjni nie są ochroniarzami interesów żadnej ze spornych stron w takich sytuacjach – tytułem przykładu: najemcy albo wynajmującego (starającego się działać „na skróty”, czyli niezgodnie z prawem w Polsce obowiązującym). Oczywiście, niekiedy faktycznie bywa inaczej, ale dość często osoby, które uważają się za pokrzywdzone zachowaniami policjantów, korzystają z pomocy prawnej – w trakcie tej pomocy mogą uzyskać wsparcie. Trzeba zakładać, że wielu policjantów jest tego świadomych i zachowuje się racjonalnie – usunięcie ze służby (np. z uwagi na bezprawne wsparcie dla jednej ze stron sporu cywilnego) mogłoby oznaczać problemy (chociażby utratę uprawnień emerytalnych). Nie wiem, jak byłoby w przypadku ewentualnej interwencji w związku z danym mieszkaniem – w ramach swych obowiązków, informuję o tym, z czym trzeba się liczyć. Warto mieć na uwadze również brzmienie artykułu 690 „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Dzięki temu rozszerzono na najemców możliwość korzystania z powództw, przewidzianych artykułem 222 Zobacz również: Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania? Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z powodu zwłoki w opłatach czynszu Pani napisała (między innymi) – cytuję: „Nie chcę czekać całe trzy miesiące”. Z tego wnioskuję, że Pani ma przynajmniej orientację, a może i dokładną wiedzę, na temat wypowiadania umów najmu. Dlatego ograniczam się do wskazania (zapewne przypomnienia Pani) podstaw prawnych. W kodeksowych przepisach o najmie (art. 659 i następne chodzi głównie o treść artykułu 687 „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Głównie, ponieważ niekiedy problemy się kumulują (np. poza zaległościami w płatnościach dochodzi do niszczenia wyposażenia lub innych nagannych zachowań) – w takich przypadkach mogą mieć zastosowanie (jeszcze) inne podstawy prawne doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu. Proszę pamiętać o tym, że tryb wypowiadania umów lokatorom (mającym obowiązek płacić za mieszkanie) został doprecyzowany w artykule 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów … – przydaje się traktowanie takich przepisów jako instrukcji, której należy się trzymać (doświadczeni lokatorzy potrafią przed sądem skutecznie wskazywać różne niedoskonałości w działaniach dysponentów lokali mieszkalnych). W sprawach rzeczywiście spornych przydają się dowody (np. art. 6 jednym z dowodów może być potwierdzenie doręczenia pisma – dlatego listy polecone dobrze jest wysyłać z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”. Zgodnie z art. 659 podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie wynajmowanej komuś innemu rzeczy. Wiele osób (także najemców) uważa błędnie, jakoby niekorzystanie z objętej najmem rzeczy oznaczało brak obowiązków. Zdarza się wielkie zdziwienie najemcy, który oburza się żądaniem czynszu po wyprowadzeniu się gdzie indziej (np. „po cichu”). Samo ewentualne pozbawienie najemcy posiadania rzeczy nie oznacza rozwiązania umowy najmu. Brak możliwości korzystania z rzeczy (np. z mieszkania) może skutkować roszczeniami najemcy na podstawie przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązań (art. 471 i następne – jednym z takich roszczeń może być żądanie odszkodowania (np. pokrycie kosztów stosownego noclegu w innym miejscu). Zobacz również: Czy kobietę w ciąży można wyrzucić z mieszkania? Czy wynajmujący musi uiszczać opłaty licznikowe gdy najemca tego nie robi? Pani podkreśliła znaczenie kosztów. Niektórych Pani nie uniknie – niezależnie od tego, jak przedstawia się korzystanie z rzeczonego mieszkania oraz związane z tym rozliczenia. Na rzecz wspólnot mieszkaniowych albo spółdzielni mieszkaniowych po prostu trzeba płacić. Są jednak koszty, które można zminimalizować, a niekiedy wyeliminować. Wyżej zasygnalizowałem ryzyko, które może się wiązać z realizacją zasygnalizowanych przez Panią zamiarów. Proszę rozważyć zachowania, które mogłyby uczynić zamieszkiwanie w danym mieszkaniu mniej atrakcyjnym dla najemczyni. Pani (jako właścicielka mieszkania) jest uprawniona doprowadzić do rozwiązania umów, z którymi związane są różne „opłaty licznikowe”; być może udałoby się odciąć dopływ ciepłej wody (zimna woda powinna być dostępna). Zdecydowanie może mieć charakter legalny. Do moich obowiązków należy zwrócenie Pani uwagi również na wybrane przepisy spoza prawa cywilnego. Czy meldunek jest tytułem prawnym do lokalu? Wbrew dość często spotykanym jeszcze mitom na temat zameldowania (tak zwanego meldunku), zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu – ma inne cele (w tym określone przepisami ustawy o ewidencji ludności…). Zameldowania albo wymeldowania dokonuje (wydając decyzję administracyjną) organ administracji publicznej szczebla gminnego – nigdy podmiot prywatny (nawet będący właścicielem nieruchomości lub lokalu). Oczywiście aprobata właściciela dla zameldowania kogoś przydaje się, ale nie jest niezbędna – proponuję sprawdzić (we właściwym urzędzie gminy albo miasta), kto jest zameldowany w odnośnym mieszkaniu. Pani wie, jak przedstawia się sytuacja z płaceniem podatków w związku z wynajmowaniem przedmiotowego mieszkania. Zwracam uwagę na ten aspekt, ponieważ zdecydowanie (zwłaszcza „drastyczne”, jak Pani napisała) jednej strony wiązać się może z analogicznymi zachowaniami drugiej strony sporu. W tym aspekcie również przejawia się złożoność wielu sytuacji prawnych, ponieważ bezpłatne korzystanie z cudzego lokalu może zostać potraktowane przez organ podatkowy jako przychód, od którego należy zapłacić podatek (przynajmniej zaliczkę podatkową). Jak wyżej napisałem, pozbawienie najemczyni posiadania udostępnionego jej mieszkania może okazać się ryzykowne – również dla Pani. Faktycznie do czegoś takiego mogłoby dojść w różny sposób. Dostawienie drzwi zewnętrznych (zamykanych na dostępny Pani zamek) lub zainstalowanie innego zabezpieczenia oznaczałoby prawdopodobnie brak dostępu do tegoż mieszkania. Oczywiście, również z takimi zachowaniami mogłoby wiązać się ryzyko – zwłaszcza w przypadku przebywania kogoś (nie tylko najemczyni) w tymże mieszkaniu, ponieważ pozbawienie człowieka wolności jest przestępstwem. Artykuł 189 Kodeksu karnego ( stanowi: „§ 1. Kto pozbawia człowieka wolności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. § 2. Jeżeli pozbawienie wolności trwało dłużej niż 7 dni, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10. § 3. Jeżeli pozbawienie wolności, o którym mowa w § 1 lub 2, łączyło się ze szczególnym udręczeniem, sprawca podlega karze pozbawienia wolności na czas nie krótszy od lat 3.” Prawa najemcy a prawa wynajmującego Proszę mieć na uwadze także brzmienie artykułu 193 „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Z tym przepisem wiązało się sporo kontrowersji – zwłaszcza chodziło o to, czy właściciela lokalu można uznać za sprawcę przestępstwa naruszenia miru domowego. W orzecznictwie (również Sądu Najwyższego) przyjęto, że może dojść do skazania właściciela lokalu na podstawie artykułu 193 Akcentuję to zagadnienie, ponieważ ewentualne wejście do mieszkania (np. w celu zmiany zamków) wbrew woli najemczyni mogłoby skutkować nawet odpowiedzialnością karną (być może także faktycznego wykonawcy, np. ślusarza). Najemczyni prawdopodobnie w danym mieszkaniu ma jakieś swoje rzeczy. Zakładać należy, że prawo własności do tychże rzeczy jej przysługuje. Uniemożliwienie jej korzystania z danego mieszkania mogłoby wiązać się z żądaniem wydania rzeczy (jedno z powództw przewidzianych w artykule 222 Pani jest właścicielką rzeczonego mieszkania, ale najemczyni również jest właścicielką – przynajmniej sporej części rzeczy ruchomych, wniesionych przez nią do danego mieszkania. Ta problematyka wiązać się może z innymi przepisami prawa karnego. Jest poważna różnica między skorzystaniem przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu a uniemożliwieniem komuś korzystania z jego własności. Artykuł 670 § 1 brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Określone rodzaje rzeczy nie podlegają zajęciu (o czym, niestety, „zapominają” nawet komornicy), a więc zasłanianie się ustawowym prawem zastawu w odniesieniu do nich może okazać się bezskuteczne. Ponadto korzystanie z ustawowego prawa zastawu polega na uniemożliwieniu wyniesienia rzeczy (np. mebli) – chociażby przez wezwanie patrolu policyjnego (jeśli takie wezwanie jest zasadne) – a nie odebraniu komuś możności korzystania z własności. Podkreślam, że nie wiem, co się stanie w przyszłości. Proponuję lekturę przepisów o przestępstwach przeciwko mieniu (art. 276 i następne Również w tym kontekście ukazuje się złożoność sytuacji prawnych. Celowe korzystanie z cudzych mieszkań z zamiarem niepłacenia za nie może być przejawem (stypizowanego w artykule 286 przestępstwa oszustwa (wyłudzenia). Z kolei brak możliwości korzystania z własnych rzeczy przez najemczynię mogłaby skutkować powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 lub przestępstwa kradzieży (art. 276 Oczywiście, z powiadomieniem mogłyby się wiązać problemy. Z jednej strony trudności mogłyby wiązać się z wykazaniem, jakie rzeczy znajdują (znajdowały) się w rzeczonym mieszkaniu, a jakie nie. Z drugiej strony bezpodstawne powiadomienie o popełnieniu przestępstwa może być przestępstwem (art. 234 art. 238 – w takim przypadku mogłyby powstać związane z naruszeniem dóbr osobistych (art. 23 roszczenia (art. 24 np. żądanie zadośćuczynienia pieniężnego. Z uwagi na podaną przez Panią charakterystykę najemczyni, sporo uwagi poświęciłem potencjalnym zagrożeniom, zwłaszcza prawnym. Zachęcam do działań zgodnych z prawem. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ 2015Syndyk masy upadłości jest tym organem postępowania upadłościowego, z którym upadły konsument będzie miał najczęściej do czynienia. To w zasadzie od jego postawy zależy jak uciążliwym i dotkliwym będzie dla upadłego konsumenta przebieg całego postępowania. Z dniem ogłoszenia upadłości konsumenckiej syndyk przejmuje bowiem od upadłego konsumenta zarząd całym jego majątkiem, który wchodzi w skład masy upadłości i przystępuje do jego likwidacji. Pod kątem powyższych zadań przepisy określają obowiązki syndyka, które w związku z licznymi prośbami czytelników bloga postaram się przybliżyć w dzisiejszym obowiązki syndykaOsoba syndyk wyznaczana jest przez sąd upadłościowy już w samym postanowieniu o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej. Syndyk niezwłocznie po rozpoczęciu swojej funkcji obowiązany jest kolejno do:objęcia majątku upadłego konsumenta – upadły konsument oraz każda osoba, u której znajdują się składniki jego majątku zobowiązana jest dobrowolnie przekazać go syndykowi. Wykonanie tego obowiązku upadły potwierdza w formie oświadczenia na piśmie, które składane jest sędziemu-komisarzowi. W razie „oporu” wprowadzenie syndyka w majątek upadłego konsumenta nastąpi przy pomocy komornika zarządu majątkiem upadłego konsumenta – zarząd majątkiem upadłego konsumenta obejmuje w szczególności: sprawowanie nad nim bieżącej pieczy, kontrolowanie i regulowanie kosztów jego utrzymania, przygotowanie do go przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem – chodzi tu o zorganizowanie i przedsięwzięcie takich czynności jak np.: ubezpieczenie majątku od ognia i zdarzeń losowych, przeprowadzenie kontroli nieruchomości pod kątem jej zabezpieczenia przed wejściem osób trzecich, przeprowadzenie niezbędnych remontów i majątku upadłego konsumenta – wprawdzie możliwe jest to dopiero po złożeniu przez syndyka spisu inwentarza wraz z oszacowaniem, jednakże już wcześniej syndyk może podjąć czynności przygotowawcze, np.: uporządkować stan prawny nieruchomości, znieść współwłasności, przekształcić użytkowania wieczystego we zadania syndykaCelem realizacji powyższych ogólnych obowiązków syndyk podejmuje niezbędne czynności celem ujawnienia postanowienia o ogłoszeniu upadłości w księdze wieczystej oraz w innych księgach i rejestrach, do których wpisany jest majątek upadłego;2) zawiadamia o upadłości tych wierzycieli, których adresy są znane na podstawie ksiąg upadłego;3) zawiadomienie o upadłości komornika ogólnej właściwości upadłego;4) zawiadamia placówki pocztowe w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe ( poz. 1529) o ogłoszeniu upadłości;5) zawiadamia o upadłości banki i instytucje, z którymi upadły zawarł umowę o udostępnienie skrytki sejfowej albo złożył pieniądze lub inne przedmioty;6) wzywa przedsiębiorstwa przewozowe, przedsiębiorstwa spedycyjne i domy składowe, w których znajdują się lub mogą znajdować się towary należące do upadłego lub przesyłki do niego adresowane, o przekazanie syndykowi przesyłek lub towarów oraz aby nie wykonywały poleceń kierowanych do nich przez upadłego;7) zwraca się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla upadłego z wnioskiem o udzielenie informacji dotyczących upadłego, mających wpływ na ocenę jego sytuacji majątkowej, w szczególności dotyczących okoliczności powodujących powstanie po stronie upadłego obowiązku podatkowego w okresie pięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości;8) zasięga informacji w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy upadły jest wspólnikiem spółek handlowych, jak również czy w okresie dziesięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości sprawował funkcję członka organu spółek handlowych i czy w stosunku do tych spółek ogłoszono upadłość;9) wytaczanie powództw o uznanie za bezskuteczne czynności prawnych podjętych przez upadłego ze szkodą dla wierzycieli;10) prowadzi postępowania sądowe i administracyjne dotyczące wierzytelności podlegających zgłoszeniu do masy upadłości;11) sporządza listę wierzytelności;12) sporządza spis inwentarza i dokonuje oszacowania składników masy upadłości oraz sporządza plan likwidacji masy powyższe obowiązki są wykonywane pod nadzorem sędziego-komisarza, który zakreśla syndykowi termin wykonania poszczególnych zadań. Poniżej treść przykładowego zarządzenia sędziego-komisarza wydawanego niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej:Sygn. akt VIII GUp 30/14 ZARZĄDZENIEDnia 26 maja 2015 – komisarz: SSR Jan Kowalski w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej, Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych w postępowaniu upadłościowym Adama Kwiatkowskiego, numer PESEL 00000910650, jako osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na posiedzeniu niejawnym zarządza:pod rygorem konsekwencji dyscyplinarnych zobowiązać syndyka do: 1. składania sprawozdań z czynności i sprawozdań rachunkowych w nieprzekraczalnym terminie do 14 dnia miesiąca kolejnego po okresie sprawozdawczym, który nie może przekraczać dwóch miesięcy kalendarzowych (pierwsze sprawozdania powinny objąć okres od 25 maja 2015 r. do 30 czerwca 2015 r.), 2. składania wraz ze sprawozdaniem rachunkowym odpisów pełnych wyciągów z rachunków bankowych masy (także rachunków lokat) oraz raportów kasowych za cały okres sprawozdawczy, w porządku chronologicznym, 3. składania wraz ze sprawozdaniem rachunkowym odrębnego oświadczenia syndyka o stanie zadłużenia masy upadłości (zakresie zobowiązań powstałych po ogłoszeniu upadłości i dotychczas niezaspokojonych); poszczególne zobowiązania masy upadłości („długi syndyka”) powinny być (niezależnie od daty ich powstania) osobno opisane z podaniem kwoty zaległości, daty i przyczyny ich powstania, daty wymagalności (o ile już nadeszła) oraz wskazaniem osoby wierzyciela masy, 4. pozostawiania w kasie masy upadłości (poza rachunkami bankowymi) jedynie niezbędnej rezerwy zabezpieczającej bieżące wydatki masy upadłości („pogotowie kasowe”), w tym zaś do przemieszczania środków pieniężnych z rachunków bankowych do kasy wyłącznie w razie wystąpienia konkretnej, bezpośrednio przewidywalnej potrzeby, 5. złożenia w ramach spisu inwentarza: a) odpisów dokumentów zaświadczających stany środków pieniężnych przejętych przez syndyka w kasie i na rachunkach bankowych z dniem ogłoszenia upadłości lub później, b) aktualnych odpisów z ksiąg wieczystych prowadzonych dla składników nieruchomych objętych masą, c) odpisów dowodów rejestracyjnych pojazdów objętych masą, d) aktualnych odpisów z właściwych rejestrów odnośnie podmiotów, w których upadłemu służą prawa z udziałów, akcji, wkładów, jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych, e) szczegółowego wykazu należności służących upadłemu, obejmującego dane jak w art. 23 ust. 1 pkt 5) Prawa upadłościowego i naprawczego, wstępną ocenę ich ściągalności oraz wskazanie stanu postępowań sądowych lub egzekucyjnych, które ewentualnie ich dotyczą, f) wykazu zabezpieczeń rzeczowych (także z art. 336 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego) ciążących na objętych masą składnikach majątku upadłego (zabezpieczenia należy precyzyjnie opisać i dostępnymi środkami możliwie szczegółowo udokumentować ich istnienie), względnie stanowczego zapewnienia o braku zabezpieczeń (o ile zapewnienie takie będzie zgodne z aktualnym stanem wiedzy syndyka), g) informacji o czynnościach prawnych, co do których syndyk rozważy celowość wystąpienia z powództwami o stwierdzenie ich bezskuteczności, czy też o uznanie ich za bezskuteczne, w trybie przepisów Działu III Tytułu III Części pierwszej Prawa upadłościowego i naprawczego, 6. pobierania oryginałów zgłoszeń wierzytelności i załączników do nich tylko za szczególnym zezwoleniem sędziego – komisarza i każdorazowo z zastrzeżeniem osobistego zwrotu do Sekretariatu Wydziału w terminie dwóch dni roboczych; odpisy zgłoszeń i załączników syndyk może i powinien odbierać na bieżąco, niezwłocznie w miarę wpływu; w razie stwierdzenia, że pismo obejmujące zgłoszenie wierzytelności zawiera także inne żądanie w toku postępowania upadłościowego (w szczególności wniosek o wyłączenie z masy, wniosek o odwołanie syndyka, wniosek o ustanowienie rady wierzycieli lub zmianę jej składu), syndyk zobowiązany jest natychmiastowo poinformować o tym sędziego – komisarza, 7. sporządzenia i przekazania sędziemu – komisarzowi listy wierzytelności w terminie do 24 lipca 2015 r. (po uprzednim skonsultowaniu projektu przedstawionego najpóźniej 15 lipca 2015 r.), bądź wyczerpującego omówienia (w piśmie złożonym najpóźniej 15 lipca 2015 r.) ewentualnych przeszkód uniemożliwiających ukończenie prac (w tym zwłaszcza wpływu zgłoszeń po terminie wyznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości), 8. niezwłocznego złożenia do akt postępowania dowodów obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej syndyka za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności osobiście lub przez pełnomocnika (stosownie do art. 156 4 Prawa upadłościowego i naprawczego), w postaci co najmniej odpisu polisy i odpisu potwierdzenia zapłaty należnej od syndyka składki, a następnie do sukcesywnego przedkładania – już bez odrębnych wezwań sędziego – komisarza – analogicznych dowodów kontynuacji ubezpieczenia; wniosek syndyka w sprawie zwrotu wydatku koniecznego nie będzie uwzględniony w razie stwierdzenia, że składkę uiszczono po upływie terminu określonego w polisie, 9. niezwłocznego złożenia do akt postępowania dowodów zawiadomienia o upadłości tych wierzycieli, których adresy są znane na podstawie ksiąg upadłego, 10. na skutek (także) zapytań adresowanych bezpośrednio do sędziego – komisarza lub Sądu upadłościowego – udzielania wierzycielom (względnie ich pełnomocnikom) wyczerpująco rzeczowych informacji o stanie postępowania i aktualnych perspektywach zaspokojenia wierzycieli oraz do przedkładania odpisów tych informacji (wraz z odpisami dowodów nadania) sędziemu – komisarzowi do wiadomości – w terminie 3 dni od dnia przekazania syndykowi odpisu pisma wierzyciela,zobowiązać syndyka do złożenia w terminie 3 dni oświadczenia co do występowania okoliczności wymienionych w art. 157a ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego – pod rygorem dyscyplinarnego odwołania w razie późniejszego wykrycia, że takie okoliczności go dotyczyły,na podstawie art. 152 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 227 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 336 Prawa upadłościowego i naprawczego, pod rygorem konsekwencji dyscyplinarnych zobowiązać syndyka, aby sumy (netto) uzyskane ze zbycia składników masy obciążonych rzeczowo albo przewłaszczonych dla zabezpieczenia wierzytelności niezwłocznie umieszczał na odrębnej, korzystnie oprocentowanej lokacie bankowej, wskazując, iż syndykowi nie wolno będzie, bez szczególnego zezwolenia sędziego – komisarza, środkami tymi dysponować, wyjąwszy uzyskane odsetki oraz konieczność przedłużenia bądź przeniesienia lokaty,wezwać (na znany adres zamieszkania) Adama Kwiatkowskiego, aby w trybie art. 4912 1 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 57 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego złożył sędziemu – komisarzowi pisemne oświadczenie następującej treści:„Oświadczam, że wskazałem i wydałem syndykowi cały mój majątek, jak również wszystkie dokumenty dotyczące tego majątku, rozliczeń z wierzycielami oraz zakończonej przeze mnie działalności gospodarczej, w szczególności księgi rachunkowe, inne ewidencje prowadzone dla celów podatkowych i korespondencję.”– w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania, pod rygorem umorzenia postępowania upadłościowego z przyczyn leżących po stronie upadłego, jak również pod rygorem odpowiedzialności karnej przewidzianej w art. 523 Prawa upadłościowego i naprawczego:„Art. 523. 1. Kto będąc upadłym (…), nie wydaje syndykowi całego majątku wchodzącego do masy upadłości, ksiąg rachunkowych lub innych dokumentów dotyczących jego majątku- podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. 2. Tej samej karze podlega, kto będąc upadłym (…), nie udziela syndykowi lub sędziemu – komisarzowi informacji dotyczących majątku upadłego.”Sędzia – komisarz Licytacje komornicze mogą być świetną okazją do nabycia mieszkania po atrakcyjnej cenie. Jeśli chcesz wziąć udział w licytacji nieruchomości, musisz zwrócić uwagę na kilka bardzo ważnych kwestii. Kupno mieszkania z licytacji komorniczej może bowiem okazać się pułapką, która wygeneruje szereg problemów finansowych i prawnych. Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie z licytacji komorniczej i kiedy warto się na to zdecydować. Mieszkania, które można znaleźć na licytacjach komorniczych bardzo często kuszą swoją atrakcyjną ceną. Jednak dość skomplikowane procedury i spora liczba pułapek, które mogą czekać na przyszłych nabywców, może skutecznie odstraszyć od wzięcia udziału w licytacji. Podpowiadam, na co zwracać uwagę i jak zrobić to z głową. Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to interesująca alternatywa dla mieszkań z rynku wtórnego. Zgodnie z obowiązującym prawem, w pierwszej licytacji komornik może zaoferować nieruchomość za minimum 75 proc. jej wartości. Cena mieszkania zazwyczaj szybko wzrasta, a wpływ na nią ma liczba ofert złożonych przez osoby licytujące. Mieszkanie z licytacji komorniczej – co to jest i co warto wiedzieć? Sprzedawane w drodze licytacji mieszkania należą do dłużników, wobec których zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Najczęściej są to osoby zadłużone wobec banków z tytułu kredytu hipotecznego. W celu odzyskania należności komornik zajmuje im nieruchomość i ogłasza licytację, aby w jej wyniku sprzedać mieszkanie i w ten sposób pozyskać pieniądze na spłatę wierzyciela oraz pokrycie kosztów komorniczych. Sprzedaż mieszkania może odbyć się w drodze wyłącznie dwóch licytacji – druga jest organizowana w sytuacji, gdy podczas pierwszej nie udało się wyłonić kupca. Licytacje komornicze nieruchomości mają charakter otwarty, a jedynym warunkiem do przystąpienia jest wpłata wadium, które wynosi zawsze 10% kwoty oszacowania. Procedura licytacji mieszkania nie różni się od pozostałych aukcji, a wygrywa ten licytant, który zaoferuje najwyższą kwotę. Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Licytacja odbywa się do momentu wyłonienia zwycięskiego licytanta. Cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Mieszkanie z licytacji komorniczej można więc potencjalnie nabyć po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Jest to bardzo kuszące, zwłaszcza teraz, gdy ceny nieruchomości systematycznie rosną. Mieszkanie z licytacji komorniczej – gdzie szukać ofert? Chcąc kupić mieszkanie od komornika, najpierw należy znaleźć ofertę jego sprzedaży. Komornik ma obowiązek ogłosić publicznie o planowanej licytacji nieruchomości i robi to z co najmniej 2-tygodniowym wyprzedzeniem. Gdzie szukać licytacji komorniczych? Obwieszczenie lub ogłoszenie na ten temat znajdziesz na ogólnopolskiej stronie Krajowej Rady Komorniczej w budynku sądu rejonowego, w budynku urzędu gminy, w lokalnej prasie, na stronie internetowej komornika. Obwieszczenia o licytacji zawierają szczegółowe informacje na temat tego, jakie mieszkania komornicze będą licytowane, kiedy i gdzie odbędzie się I lub II licytacja, jaka jest suma oszacowania i cena wywoławcza, ile wynosi wadium (rękojmia), a także kiedy można obejrzeć nieruchomość. Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – na co należy uważać? Mieszkanie z licytacji komorniczej to nie tylko atrakcyjna cena nieruchomości, ale również spora liczba niebezpieczeństw, które mogą czyhać na zwycięzcę licytacji. Jednym z nich są lokatorzy, którzy zajmują zlicytowane mieszkanie. Do grona minusów mieszkania z licytacji komorniczej można zaliczyć również wątpliwy stan mieszkań, które trafiają na licytacje, a także różnego rodzaju obciążenia. Do najbardziej problematycznych należy prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie ulega unieważnieniu po przeniesieniu własności nieruchomości. Zakup mieszkania z licytacji obciążonego takim prawem oznacza, że w mieszkaniu tym będzie miał prawo mieszkać lokator aż do swojej śmierci, a nowy nabywca będzie musiał mu zapewnić utrzymanie (np. wyżywienie i ubrania), a nawet opiekę podczas choroby. Prawo dożywocia powinno widnieć w III dziale księgi wieczystej, dlatego warto ją sprawdzić przed przystąpieniem do licytacji. Uważać należy także na samą kwotę oszacowania nieruchomości widniejącą w ogłoszeniu o licytacji. Zdarza się, że jest ona nieadekwatna do stanu mieszkania lub niewiele odbiega od ceny rynkowej. Pamiętaj, że ofert mieszkań z licytacji komorniczych jest stosunkowo niewiele, dlatego nie warto liczyć na to, że w Twoim mieście znajdują się aktualne licytacje mieszkań, które cię zainteresują. Niestety, dla prawdopodobnie większości osób, które biorą udział w licytacjach komorniczych, zaproponowanie najwyższej kwoty jest zaledwie połową sukcesu. Problemem może okazać się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości, ponieważ prawo nakazuje wniesienie całej kwoty za wylicytowane mieszkania w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Możesz starać się o wydłużenie tego terminu, ale sama prolongata może trwać maksymalnie miesiąc. Sprawdź oferty kredytów gotówkowych, dzięki którym zdobędziesz pieniądze na zapłatę całej kwoty za mieszkanie z licytacji komorniczej. Polecamy także: Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Mieszkanie z licytacji komorniczej jest zajęte przez lokatorów – co robić? Zdecydowana większość osób, które zastanawia się nad przystąpieniem do licytacji komorniczej mieszkania, obawia się mieszkających w nim lokatorów. Taka sytuacja występuje zazwyczaj, gdy zlicytujesz lokal należący do osób, które zaciągnęły różnego rodzaju zobowiązania, ale nie są w stanie jego spłacić. Mieszkania z aukcji komorniczej dość często są sprzedawane z lokatorami. Taka sytuacja może oznaczać dla nabywcy szereg kłopotów. Najczęściej bowiem takim lokatorem jest osoba zadłużona, która nie jest w stanie pokrywać kosztów rachunków czy czynszu wobec spółdzielni lub wspólnoty. Jako nabywca nieruchomości możesz być zatem obciążony takimi kosztami, które do czasu wyprowadzki lokatora mogą urosnąć do sporej sumy. Co więcej, w mieszkaniu z lokatorem nie będziesz mógł przeprowadzić remontu, ani tym bardziej w nim zamieszkać. Jeśli kupisz mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorem, w pierwszej kolejności spróbuj się z nim porozumieć w sprawie wyprowadzki. Jeżeli lokator odmówi, nie pozostaje Ci nic innego jak przeprowadzić jego eksmisję. Co ważne, kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do ciebie należy. Taki stan może występować do czasu udostępnienia im przez gminę lokalu socjalnego. Niestety, w najgorszym wypadku taka sytuacja może trwać latami i wiele czynników jest uzależnionych od sytuacji ekonomicznej gminy, w której znajduje się mieszkanie. Mieszkanie z licytacji komorniczej obciążone hipoteką – co warto wiedzieć? Na licytacjach komorniczych sprzedawane są często mieszkania obciążone hipoteką. Zazwyczaj jest w niej wpisany bank, który próbuje z pomocą komornika odzyskać swoją należność z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego. Zakup mieszkania z hipoteką słusznie budzi obawy wśród potencjalnych nabywców, jednak w przypadku licytacji komorniczej nie ma się czym martwić. Co do zasady bowiem z chwilą prawomocnego przysądzenia własności następującego po wygranej licytacji komorniczej hipoteka wygasa. Następuje to nawet w sytuacji, gdy środki pozyskane z licytacji nie pokryją wszystkich roszczeń wierzyciela hipotecznego. Sprawdź: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Kto powinien zdecydować się na zakup mieszkania na licytacji komorniczej? Zważywszy na dość spore ryzyko, na zakup mieszkania na licytacji komorniczej powinny się zdecydować przede wszystkim osoby, które: mają okazję do zakupu nieruchomości po niższej cenie niż cena rynkowa, upewniły się, że kupowana nieruchomość jest pozbawiona obciążeń, a jej sytuacja prawna jest klarowna, dokładnie obejrzały mieszkanie przed przystąpieniem do licytacji, mają gotówkę na wpłatę wadium, a także środki na uiszczenie ceny zakupu nieruchomości. Warto też wiedzieć, że nie każdy może przystąpić do licytacji komorniczej mieszkania. Zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego nie mogą w niej uczestniczyć komornik i dłużnik, a także najbliżsi członkowie ich rodzin. Ile kosztuje mieszkanie na licytacji komorniczej? Przed przystąpieniem do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej warto sprawdzić, czy będzie to w ogóle opłacalne. Nie zawsze bowiem cena wywoławcza nieruchomości jest atrakcyjna – zdarza się, że niewiele różni się od ceny rynkowej w danej miejscowości. Poniżej przedstawiamy, ile średnio kosztuje mieszkanie z licytacji komorniczej w Warszawie, Krakowie i Poznaniu na podstawie ogłoszeń komorników z sierpnia 2021 roku o I licytacji nieruchomości. Podane ceny wywoławcze dotyczą zatem ¾ ceny oszacowania mieszkań. Miejscowość Średnia cena wywoławcza za m2 Średnia cena rynkowa za m2 Warszawa 6000-7000 zł 11000 zł Kraków 3000-5500 zł 9400 zł Poznań 3500-4500 zł 7100 zł Kupno mieszkania z licytacji komorniczej – krok po kroku Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej w praktyce? Poniżej znajdziesz krótką instrukcję, jak zrobić to krok po kroku. Znajdź ogłoszenie o licytacji komorniczej i zapoznaj się z jej treścią. Sprawdź nieruchomość pod kątem prawnym – dokumenty dotyczące mieszkania możesz przejrzeć u komornika lub w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego, warto też zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. Obejrzyj mieszkanie (informacja o terminie oględzin widnieje w ogłoszeniu o licytacji). Wpłać wadium na numer rachunku podany w ogłoszeniu o licytacji. Przyjdź na licytację w wyznaczonym terminie – najczęściej odbywa się ona w budynku sądu. W przypadku wygranej licytacji zaczekaj na postanowienie sądu o udzieleniu ci tzw. przybicia. Wpłać w ciągu 14 dni cenę zakupu mieszkania – jeśli potrzebujesz więcej czasu, zawnioskuj o wydłużenie terminu (będzie to możliwe do maksymalnie miesiąca). Zaczekaj na wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności do nieruchomości. Następnie złóż wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności. Złóż w wydziale ksiąg wieczystych wniosek o wykreślenie obciążeń hipotecznych i wpisanie cię jako nowego właściciela mieszkania. Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego? Sprawdź! Kupno mieszkania z licytacji komorniczej na kredyt – co na to banki? Warto wyjaśnić, czy mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić na kredyt. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, jednak w praktyce nie wszystkie banki udzielają takich kredytów. Zdarza się, że kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej jest udzielany pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy. Należy też pamiętać, że ubieganie się o kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji komorniczej wymaga dostarczenia dodatkowych dokumentów do banku protokół z licytacji, postanowienie o przybiciu, potwierdzenie wpłaty wadium. Czy warto zdecydować się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej? Jeszcze niedawno kupowanie mieszkania z licytacji komorniczej było bardzo popularne. Sytuację zmieniła pandemia koronawirusa, przez którą wprowadzono przepisy ograniczające możliwość przeprowadzania takich licytacji. Przede wszystkim do momentu ustania zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu nie można przeprowadzić licytacji mieszkania lub domu, w którym mieszka dłużnik. Ponadto wierzyciel może złożyć wniosek o licytację nieruchomości dłużnika tylko w sytuacji, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi minimum 5% wartości nieruchomości. W efekcie w ostatnich dwóch latach znacznie spadła liczba licytacji – o ile jeszcze w 2018 roku w ten sposób sprzedano 8806 nieruchomości, o tyle w pierwszej połowie 2020 roku ich liczba wyniosła zaledwie 1771. Aktualnie w bazie Krajowej Rady Komorniczej widnieje 270 ogłoszeń o planowanych licytacjach – w skali kraju jest to więc bardzo niewiele. Pozytywną wiadomością jest to, że w czerwcu 2021 roku Prezydent RP podpisał nowelizację przepisów, które wprowadzają możliwość przeprowadzania licytacji nieruchomości drogą elektroniczną. Wejdą one w życie jeszcze w tym roku. Licytacje komornicze mieszkania będą zatem łatwiejsze, ponieważ nie będą wymagały osobistego stawienia się w sądzie.